1. 【南京日報】創新“業主代表大會”制度 業委會

      日期:2017-12-18 21:23

             創新“業主代表大會”制度 業委會可請專職秘書

        ——新版《南京市業主大會和業主委員會指導規則》即將出臺

        記者從市物業辦了解到,我市近期將出臺新版《南京市業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《導則》),新《導則》在2009年出臺的老的指導規則基礎上,進行了大幅度的調整和創新,降低了業主大會和業委會的成立門檻,同時更改了業主大會和業委會在執行管理時的程序設計,讓小區業委會的管理從櫥窗落到實地。

        2013年是全市物業管理工作的“市場主體規范年”,業主自治活動的引導與規范,被放到了與加強物業企業監管的同樣重要位置,成為當前行業規范發展的重要議程。去年底,市住建委啟動了業主自治活動文件的修訂工作,針對當前業主自治活動的實際困難,開展了一系列調研論證工作,目前已完成《南京市業主大會和業主委員會指導規則》的起草工作,正在向社會公開征集意見。

        記者昨天從南京市物業辦獲悉,目前南京有近3000個小區,這其中召開過業主大會、成立了業委會的比例不足30%。因小區物業管理利益而產生的矛盾和沖突事件所帶來的后果,往往是小區正常生活秩序不能保證,電梯、水泵等主要生活設施失管停運以及小區環境日益惡化等,這對一個小區的和諧穩定帶來了極大的影響,同時也使得業主的房產遭受貶值。所以,從當前現實情況看,規范和引導業主自治活動迫在眉睫。

        問題一: 業主大會產生決議的“門檻”過高,“一戶一票”制度在大體量住宅小區難以切實有效運轉。

        案例:棲霞區某住宅小區居民2400戶,接近30萬平方米,2011年老物業撤離后,業主委員會希望通過召開業主大會選聘新物業企業,但由于小區業主戶數眾多,業主意見千差萬別,投票期間業委會由于程序性問題飽受置疑,業主大會歷時半年未能形成有效決議,導致小區失管近1年時間。

        分析:傳統的“一戶一票”方式并不能形成小區內的有效議事。首先,現在住宅小區規模都很大,業主們無法通過投票的方式來把小區管理問題議深、議透,僅僅變成了“投票機器”。另外,投票表決時間漫長。業委會或物業公司抱著票箱一家一戶上門讓業主投票,一個表決常常是要花兩三個月時間才能結束,這對小區管理極其不利。第三,投票真實性易受質疑。在一家一戶上門投票過程中,經常有業主反映,自己沒有簽字,這投票怎么通過了,是不是業委會或物業公司的人員代簽了?這種由于質疑投票真實性帶來的矛盾糾紛也不在少數。

        對策:設立基于業主小組的業主代表大會,提高業主議事效率,降低決議門檻。
             新《導則》制定中,設立業主行使權力的三級組織管理形式,即業主小組、業主代表大會和業主大會,賦予三級不同管理權限。首先將小區按照樓幢、單元劃分為若干個業主小組,業主小組可決定本小組范圍內的公用部位、共用設施等事項,把議事的基礎建立在樓幢、單元這些更小的范圍內。另外,由業主小組內的業主共同選舉產生業主代表,成立一般由30—40人左右的業主代表大會。業主代表收集、整理業主小組內全部成員的意見、建議,帶到業主代表大會上進行充分商議、討論,以此推動整個小區進行高效率、高質量的議事、表決。業主代表大會主要決定“選舉業主委員會、聘請物業服務企業、整個小區使用維修資金” 等事項;同時,在推行業主小組、業主代表大會的同時,新《導則》規定,對于“制定管理規約、議事規則,物業管理區域分立合并,改建重建公共區域”三大最為重大事項由業主共同決定,即全體業主投票表決同意。

        這樣通過上述三級組織形式的設置,原本空泛的業主大會,經由若干業主小組和業主代表的運轉,成為了一個具備實際議事條件的“實體”,對于小區內的重大管理事務,再也不只是單純的“同意”或“反對”,業主代表大會建立了小區業主們對于公共管理事務參與和討論的平臺。

        問題二:業主自治組織的運作能力弱,業委會缺乏專業性支撐且大多兼職,工作開展難度大。

        案例:玄武區某小區2012年業主委員會任職期間,在物業公司選聘、公共收益使用、維修工程款審計等方面出現疏漏而被部分業主質疑,并發起20%以上聯名提議,要求業主委員會辭職。盡管業主委員會未召開臨時業主大會表決,但是部分業主依法請求當地街道牽頭小區業主召開了臨時會議,形成了“按照首屆業主大會程序,修訂小區業主大會議事規則和管理規約,重新選舉業主委員會”的決議。三個月后,業主委員會被換選。

        分析:住宅小區業主大會、業委會的程序繁瑣,對專業性要求很強。在成立業主大會業委會過程中,經常是歷盡千辛萬苦,業主大會還是難以順利召開。另外,業主大會、業委會成立后,由于業委會成員一般都是兼職,面對長年累月的小區大小管理事務和眾多業主不同訴求,不僅要求業委會的成員們要熟悉掌握政策,擅長溝通交流互動,還得具備必要的工作時間。從實踐中看,不少小區業委會自治活動缺乏必要的專業能力。

        對策:建立業委會培訓“上崗”機制,提倡聘請專職秘書和聘請專業顧問,專業的事交給專業的人來做。

        首先,建立輔導培訓制度。《導則》中專門設立了業主大會、業委會輔導、培訓制度。提倡在業主大會成立時,由街道出面組織,邀請物業管理專家,對籌備組成員進行物業管理政策法規以及成立流程的專門培訓。確保業主大會成立之初,籌備組成員之間能夠形成共識,能夠嚴格按照政策法規和規定程序減少矛盾糾紛,提高成立效率。
              另外,建議業委會聘請專職秘書,專業打理小區日常管理事務。小區日常管理如申請使用維修資金、管理公共收益、協調相關管理部門和水電氣等專業經營單位,一要懂相關政策及流程,二要花大量時間,對大多數兼職不領薪水的業委會成員來說是難以勝任的。對于這種情況怎么辦,《導則》借鑒了西方和香港、臺灣地區的經驗,建議業委會通過使用小區公共收益來聘請專職秘書,由其來打理小區日常管理事務。

        問題三:業主自治活動缺乏有效監督,“不規范”業委會難約束。

        案例:建鄴區某小區業主委員會于2012年10月至12月以書面征求意見形式召開了兩次業主大會,分別做出了“不再續聘原物業公司”和“聘用某物業公司”的決定。但老物業拒不撤出小區,與新物業在小區內站雙崗對峙。同時,部分業主對上述兩項業主大會決定表示質疑,要求公示解聘老物業的決議供業主查詢,并書面聯名要求重新選舉業委會。當地政府牽頭召開了小區業主大會臨時會議,就業委會提供的投票表決事項結果進行了驗證,驗證結果表明兩項決議均未達到法定票數,隨即,2家物業撤出小區,街道委托一家物業公司實施臨時托管。

        分析:近年來,小區業主對于業主委員會不作為、亂作為的投訴越來越多,實踐中也確實存在部分業委會不依法運作的情況。從實踐層面看,業主委員會屬于民間自治組織,業委會與業主直接的糾紛屬于民事糾紛,無論街道還是行業主管部門,只能進行調解,而沒有對于業主委員會進行干預和處罰的行政職能。因此,在處理許多小區糾紛時,行政部門往往處在越介入越“亂”的尷尬境地。

        對策:提倡業主自治活動公開透明,建立完善內外部監督機制。

        針對上述問題,新《導則》提出業主代表大會除代行業主大會職責外,當業委會全體辭職時可負責過渡、組織召集臨時業主大會。業委會拒絕20%業主臨時會議提議,可負責主持召集臨時會議。從小區內部權力分配的層面上,把業主代表大會設置為雙重身份,一是對小區公共管理事務進行決策的權力機構,二是對業主委員會履職情況開展監督的監督機構,從而有效避免了業主委員會權力過大或是怠于屬于職責。同時,《導則》還提出選業委會、選物業企業或其他重大事項,在形成表決稿之前,應開放給全體業主提建議,表決票清單開放全都可核查,單一業主均可按程序規定參與業主代表大會和業主委員會的會議。以上設置保證了單一業主在小區公共管理事務方面的知情權與參與權。

        在建立內部監督的同時,《導則》強調發揮街道在指導、協助和監督方面作用。對業主大會成立、業委會備案以及日常運行要積極指導,履行屬地管理職責,調處矛盾糾紛,創建和諧社區。

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