1. 南京市物業服務企業及從業人員信用信息管理辦

      日期:2017-12-18 19:17
      寧建物字【2011】1009號

      為進一步加強我市物業專項維修資金監督管理,為房屋共用部位、共用設備設施正常使用、應急使用提供及時有效的資金保障,根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(165號令)、《南京市加強住宅區物業管理工作的實施意見》、《南京市物業維修資金管理辦法》等法規政策,結合我市實際,現就物業專項維修資金使用和監管工作提出意見如下:

       

      一、維修資金日常使用
      (一)單個維修項目申請使用
      單個維修項目的資金申請使用,依據寧房物[2007]57號文規定申請辦理。
      (二)年度維修項目申請使用
      住宅物業小區可按年度對可能產生的所有維修項目,在上一年度末制定的維修申請使用年度計劃,由小區全體業主一次性表決同意后,進行申請使用。
      1、年度使用計劃制定主體
      街道辦事處對轄區內各物業小區和房屋申請使用專項維修的年度使用計劃制定負總責,履行指導、督促的職責;街道物業辦負責具體相關事宜。
      小區成立業委會的由業委會負責制定,或委托管理的物業服務企業制定;未成立業主委員會的,有物業服務企業或房屋管理單位的,由物業服務企業或房屋管理單位負責制定;未成立業主委員會,且未實施物業管理,也沒有房屋管理單位的,由街道物業辦負責制定。
      2、年度使用計劃主要內容
      年度使用計劃主要內容包括:擬維修項目、費用概算、列支范圍(物業區域、幢、單元)、竣工驗收的責任主體和方式等。
      3、年度使用計劃表決方式
      維修資金年度使用計劃的表決應在街道物業辦的指導下,按《物權法》相關規定,經列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
      表決可采用大會集體、上門書面表決,同時提倡采用全市小區業主公共事務決策平臺等符合法律法規規定的形式進行。
      表決結果由年度使用計劃制定責任人和街道辦事處蓋章確認,并在物業區域顯著位置內公示7天后報送市、區(縣)住建部門備案。
      4、維修資金分攤原則
      維修資金使用費用的分攤,依據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(165號令)規定,按照業主誰受益誰負擔的原則,由列支范圍的全體業主按各自所擁有建筑面積的比例分攤。
      5、年度使用計劃使用程序
      制定年度使用計劃申請使用維修資金的,由申請主體提交書面申請報告、維修工程合同、工程預算和已表決通過的維修資金年度使用計劃等材料,市維修資金管理部門根據使用計劃備案記錄,7個工作日內審核通過后劃撥維修項目預算費用的70%,余款在工程完工驗收合格,經審價機構審計后劃撥。維修資金申請使用、審計結算情況要嚴格執行對業主的公示制度。
      二、維修資金應急使用
      (一)應急使用范圍
      維修資金應急使用預案(以下簡稱“預案”)是指,物業區域內房屋共用部位、共用設施設備發生危及自然人生命財產安全或出現功能障礙給業主、使用人正常生活生產秩序造成嚴重影響時,需立即采取應急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置的工作方案。
      應急使用的范圍包括:
      1、屋面、墻面大面積損壞的;
      2、公共水泵損壞導致供水中斷嚴重影響居民生活的;
      3、電梯出現故障,電梯管理部門責令停運的;
      4、消防設施出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新和改造的;
      5、高層樓宇玻璃幕墻破損有脫落危險的;
      6、其他危及房屋和人身安全的情形。
      (二)預案制定主體
      街道辦事處負責督促、指導轄區內各物業小區業主委員會、物業服務企業和房屋管理單位制定預案;街道物業辦負責具體相關事宜。成立業主委員會的物業區域,業主委員會負責制定預案,或委托物業服務企業制定;未成立業主委員會的,有物業服務企業或房屋管理單位的,物業服務企業或房屋管理單位負責制定預案;未成立業主委員會,未實施物業管理,也沒有房屋管理單位的,由街道物業辦代為制定。
      (三)預案制定內容
      1、應急使用的范圍
      2、維修資金申請主體
      3、維修工程安全管理主體
      4、竣工驗收的責任主體和方式
      5、應急預案的時效
      (四)預案表決程序
      應急使用預案的表決應在街道物業辦的指導下,按《物權法》相關規定,經列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。表決可采用大會集體、上門書面表決,同時提倡采用全市小區業主公共事務決策平臺等符合法律法規規定的形式進行。
      表決結果由年度使用計劃制定責任人和街道辦事處蓋章確認,并在物業區域顯著位置內公示7天后報送市、區(縣)住建部門備案。
      (五)申請使用程序
      1、申請人向區(縣)住建部門提交應急使用預案和書面申請報告、維修工程合同、工程預算;涉及電梯、消防等設施設備的應提供相關部門的技術鑒定報告;涉及屋頂、外墻、玻璃幕墻和公共水泵的,應提供區(縣)住建部門的書面認定報告。
      2、區(縣)住建部門應到現場察看,在2個工作日內對申請人提交的材料予以審核,并將提交材料在物業區域顯著位置全程公示,市維修資金管理部門依據區(縣)住建部門審核的材料,2個工作日內劃撥項目維修預算費用的50%。
      3、工程完工后,由區(縣)住建部門組織申請人及有關單位驗收,出具申請人、區(縣)住建部門及相關單位簽署同意意見的工程驗收報告,組織審價機構對維修費用審計,并將維修資金分攤明細、驗收和審價結果予以公示。
      4、公示無異議后,依據申請人提供的驗收合格證明和審價報告劃撥余款。
      (六)應急維修組織
      發生緊急情況,相關責任主體按應急預案申請使用維修資金,并立即開展維修治險;無物業服務企業、房屋管理單位的,街道物業辦應按應急預案申請使用維修資金,并立即組織開展維修治險。
      維修治險不及時或拒不執行應急預案的,街道辦事處應會同區(縣)住建部門,責令其依法履行義務并承擔相應責任;逾期仍不履行義務的,街道辦事處可代為組織施工,制定治險措施,在施工同時和竣工驗收合格后分別進行公示,用于緊急維修的資金經審計確認后在相關業主資金賬戶中分攤列支。
      三、相關責任
      (一)各區(縣)住建部門應將物業專項維修資金的使用監管作為重要工作,切實履行好業務指導、現場查勘、依法報備等職能,大力提高維修資金的使用效率,更好地服務轄區廣大居民業主、物業服務企業,高效便捷地解決房屋共用部位、共用設施設備的維修問題。
      (二)街道辦事處對轄區物業住宅小區專項維修資金申請使用的業主指導職責,積極組織開展轄區內物業區域維修資金年度使用方案和應急使用預案的制定工作,重點指導開展好無物業服務企業、無其他管理單位的小區及房屋的維修資金申請使用工作。
      (三)物業服務企業、房屋管理單位應積極按時制定維修資金年度使用計劃,嚴格按實申報使用維修費用,解決好廣大居民的房屋維修問題,提高廣大業主對維修資金使用的滿意度,進一步提升整體服務水平。
      (四)各相關主管部門和相關主體要嚴格執行維修資金使用法律法規,嚴禁利用應急維修虛報維修費用、套取維修資金,否則將依據相關法律追究其相應責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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